상가임대차계약 분쟁 (임차인편)

 

안녕하세요. 법률사무소 번화의 부동산전문변호사 박세선 변호사입니다.

 

오늘은 부동산임대차계약과 관련한 분쟁 중 특히 상가임대차계약상 임차인의 입장에서 임대인이 과도한 임대료 증액을 요구하거나, 재개발을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우 어떻게 대처해야 하는지 구체적인 사례를 통해 설명드리려고 합니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적   건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우      가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그         계획에 따르는 경우      나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우      다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우   8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

 

먼저, 상가임대차계약에서 가장 중요한 것은 민법의 특별법인 상가임대차보호법이 적용되는지 여부입니다. 상가임대차보호법(이하 "상임법"이라 합니다) 제2조 제1항 단서는 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 상임법이 적용되지 않는다고 규정하고 있는데요. 환산보증금은 임대차계약상 보증금과 월세에 100을 곱한 값을 합친 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 월세가 300만원이라면, 환산보증금은 보증금 1억과 월세 300만원 × 100, 즉 3억을 더하여 4억원으로 계산하시면 됩니다. 위와 같이 계산한 환산보증금이 서울의 경우 9억원, 경기도(파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기 광주 제외) 및 부산은 6억 9천만원, 나머지 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원 이하여야 상임법의 적용대상이 됩니다.

 

환산보증금을 초과하여 상임법이 적용되지 않더라도, 대항력, 임차인의 계약갱신청구권, 권리금 회수기회 보호 등의 조항들은 적용되나, 묵시적 갱신, 월세 인상 상한제(5%) 등은 적용되지 않는다는 차이가 있습니다.

 

본 사안의 의뢰인은 서울 성북구 장위동 소재 상가의 임차인으로서, 건물의 지하를 임차하여 볼링장으로 운영 중이셨습니다. 환산보증금이 9억원을 넘어가서 상가임대차보호법이 적용되지 않는 상황에서 계약만료가 다가오자, 임대인은 건물이 장위동 재개발사업의 대상지에 포함되어 있으므로 추후 재개발상황에 따라 계약기간 내라도 퇴거를 요구할 수 있고 차기 세입자에 대한 권리금을 요구할 수 없으며, 환산보증금 대상이 되지 않으므로 5%가 넘는 월세의 인상을 요구하는 등 임차인에게 일방적으로 불리한 내용을 담은 갱신계약을 요구하였습니다. 의뢰인은 최초 임대차계약 체결 당시에 해당 구역에 재개발 논의가 있다는 것 자체는 알았지만 매우 장기적으로 진행되리라 알고 있었고, 임대인도 이를 계약시 따로 고지한 바가 없었습니다. 이러한 상황에서 임대인의 위와 같은 계약갱신안을 받아들인다면 볼링장 운영을 위하여 투입한 자금을 모조리 날린채 임대인의 요구에 따라 일방적으로 임대차목적물을 반환할 위기에 쳐해 있었습니다.

 

 

먼저, 재개발 등을 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절하기 위해서는 재개발사업의 관리처분계획이 인가되어 고시까지 이루어져야 건축물의 임차권자 등의 사용수익권이 소멸되고 사업시행자인 조합이 해당 건물의 사용수익권을 확보하게 되어 조합이 임차권자에게 임대차목적물의 명도를 요구할 수 있습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다53635 판결 참조). 이를 역으로 생각해보면, 관리처분계획인가가 고시되기 전까지 임차인은 사용수익권을 계속 보유하므로, 그때까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다고 보는 것이 실무상 관례이며, 하급심 판례들도 재개발사업에서 사업시행인가의 고시만으로는 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 '철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 해당하지 않는다고 판단한 바 있습니다(서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결 참조). 따라서 임대차계약을 체결한 건물이 재개발사업의 대상지에 포함되는지, 관리처분계획인가의 고시까지 이루어졌는지를 먼저 살펴본 후 이에 해당하지 않으면 임대인은 계약갱신청구를 승낙할 의무가 있습니다.

 

또한, 임대인은 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있지 않은 이상, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다(상가임대차보호법 제10조의 4). 위 제10조 제1항 중 제7호에 재개발의 사유가 있지만 앞서 살펴본 바와 같이 관리처분계획인가의 고시까지 이루어져야 해당 사유에 해당하는 것이므로, 관리처분계획인가의 고시가 없다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회도 보호해주어야 합니다.

 

마지막으로, 임대인이 환산보증금 초과를 이유로 5%가 넘는 월세의 인상을 요구한다 하더라도, 임대인이 자유롭게 보증금이나 차임의 증가를 요구할 수 있는 것은 아니고, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 증가를 청구해야 합니다(상가임대차보호법 제10조의2). 따라서 임대인의 요구가 부당하다고 생각하시면 요구안을 거절하시면 되고, 그럴 경우 갱신된 계약은 기존과 동일한 조건으로 유지가 되는 것이며 이에 대하여 임대인이 불만이 있을 경우 차임증액소송 등을 통해 법원에서 결정받아야 합니다.

 

본 사안의 의뢰인이 환산보증금 초과를 이유로 상가임대차보호법의 적용대상은 아니었지만, 계약갱신청구권과 권리금 회수기회 보호는 적용을 받을 수 있기에 앞서 살펴본 내용을 기초로 의뢰인에게 자문하였고 내용증명과 공문작성을 통해 문서화하여 이를 임대인에게 통지하였습니다.

 

임대인도 구체적인 법적 내용을 담은 공문을 받고 해당 요구안을 철회하였으며, 의뢰인은 볼링장 운영을 원활하게 계속해나갈 수 있었습니다.

 

법률사무소 번화에서는 다양한 상가임대차 관련 법적분쟁을 처리하고 대응한 경험을 보유하고 있습니다. 작게는 근린생활시설의 상가부터 크게는 지식산업센터, 물류센터, 대규모 오피스빌딩까지 다수의 임대차분쟁을 겪으며 어떻게 하면 임차인의 입장에서 임대차보증금을 무사히 반환받고 점유 및 운영을 계속할 수 있을지 알고 있습니다. 언제든지 문제가 있다면 편하게 문의주시기 바랍니다.

 

 

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